大規模修繕のポイント 大規模修繕を行う場合は、大規模修繕を行っている企業に対して見積もりを依頼しますが、企業によって見積もりは大きく異なります。相見積もりによってどの企業に大規模修繕を依頼するか決定しますが、価格だけでなく実績なども考慮して判断しなければなりません。 例えば、見積もりが安くて実績の少ない企業の場合、大規模修繕の進行とともに見積もりの範囲内で費用が収まらなくなる可能性があります。しかし、見積もりが高い企業の場合には不要な修繕が計上されている可能性もあるので注意が必要です。 大規模修繕は、工事開始の2~3年前から大規模修繕専用の委員会を発足させ準備を始めていきます。見積もりの内容をきちんと確認することは所有者が負担しているマンションの修繕維持費を抑えることにつながるので、自主的に大規模修繕に関わっていくようにしましょう。 4. 大規模修繕の費用負担 大規模修繕の費用負担は、「健康のために階段を利用しているからエレベータの修繕費用は負担しない」などの理由から費用負担を拒否することはできません。費用負担がバラバラになってしまっては、安定して修繕費用を積み立てることができないため、管理組合によって事前に費用負担の割合が決められています。 費用負担の割合に関しては、持ち分(部屋の大きさ)に合わせて決定したり、マンションの持ち分に関係なく一律にしたりなど、マンションによって負担割合が異なります。東京都が行った平均的な1住戸あたりの修繕積立金の負担額は、100万円が最も多いという結果になっています。 国土交通省が平成23年4月にまとめた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の1ヵ月当たりの目安は、15階未満で1㎡あたり178円~218円、20階以上で1㎡あたり206円と記載されています。しかし、ガイドラインの金額を実際に満たしているマンションは少なく、大規模修繕が近付いてから徐々に修繕積立金の金額を引き上げているのが現状です。 5. マンション投資と大規模修繕の関係 マンション投資の場合には、入居者と所有者のどちらが修繕積立金の費用負担を行うのでしょうか?修繕積立金は入居者ではなく所有者が負担するため、ランニングコストが多くならないようにするためにも、将来的に引き上げられる可能性が無いか現在の価格が適正価格なのかなどをしっかりと確認しておく必要があります。 他にも、マンションの管理組合の方針によって、修繕が先延ばしにされて修繕の行き届いていない場合には、入居希望者が現れにくく、また売却時にもなかなか買い手が現れなくなるため、修繕がどの程度の頻度で行われているのか事前に確認する必要があります。 管理費や修繕積立金は、マンションの管理を適切に行うために必要な費用やマンションの資産価値を向上させるための修繕に必要な費用であるため、室内のクロスの張替えなどの居住部分のリフォームに関する費用は、全て自己負担になります。 そのため、マンション投資を行う場合は、管理費や修繕積立金の支出などの費用負担のほか、入居希望者の環境を整えるためにクロスの張替えなどの費用負担も発生するため、事前にどの程度のランニングコストが発生するのかを確認しておく必要があるでしょう。 6.
不動産投資における物件の修繕・補修は、運用を成功させるための非常に大切な要素です。物件の修繕管理が適切に行われていなければ、物件の資産価値を維持することができず、入居率が下がり、安定した家賃収入を確保することが難しくなってしまうかもしれません。 では、不動産投資をする上で、物件の修繕・補修とは、一体どのようなものを指すのでしょうか? 物件の修繕・補修は入居者獲得のための基本 物件の資産価値維持・向上は不動産投資を成功させるカギです。 不動産投資を成功させるためには、空室をできるだけ少なくして安定した家賃収入を確保することが大切です。しかし、物件を購入してから管理や修繕をおろそかにしてしまうと、物件の資産価値を維持することができず、空室リスクが高まります。 常に大規模な修繕やリフォームをする必要はありませんが、点検や修繕・補修を定期的に実施しておくことは、物件の資産価値を維持し、空室リスクを低減させることにつながります。日常的な補修や点検に加えて、通常、10~13年目には大規模な修繕を行うことになるため、必要な費用を計画的に貯めておきましょう。 修繕はオーナーの義務? 物件の資産価値を維持するための修繕や管理は、オーナーの義務なのでしょうか?
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ワンルームマンションの修繕積立金の決定要素 ワンルームマンションの修繕積立金は、築年数・規模(室数)・専有面積のバラツキ加減で異なります。 築年数 ワンルームマンションは、古くなるにつれて修繕積立金は増えていきます。 なぜなら、年月とともに建物は劣化し、修繕コストもかかるようになるからです。 新築(最安)→築浅(安い)→築古(高い) 規模(室数) ワンルームマンションは20室~100室くらいの規模のモノが多いですが、修繕積立金は室数増加に伴って、安くなる傾向にあります。 なぜなら、100室あるからといって20室の5倍修繕費用がかかるわけではなく、 規模の拡大につれ修繕費用は相対的に安くなる からです。 20室(高い)→50室(標準)→100室(安い) 専有面積のバラツキ加減 修繕積立金は次の式で計算されるため、専有面積が小さい部屋は修繕積立金も安くなります。 修繕積立金 = 単価 × 専有面積 もし、専有面積の大きいファミリータイプ多数混在のマンションの場合、専有面積の小さいワンルームタイプの修繕積立金は安くなります。 (例)修繕積立金:月額150円/㎡の場合 専有面積70㎡のファミリータイプ 10500円(150×70) 専有面積20㎡のワンルームタイプ 3000円(150×20)←お得!! 実際、ボクが所有する築古マンションのひとつは「修繕積立金=2700円(113円/㎡)」であり、まさしくこのパターンです。 新築マンションの修繕積立金は安い。でも喜んではいられない ここからはネガティブな話です。 新築ワンルームマンション業者は、何が何でも物件を完売しなくてはなりません。 では、完売できるワンルームマンションとは、どのような物件でしょうか? それは、 節税効果 がありそうに見えたり、 生命保険・年金代わり になりそうだったり、 ランニングコストが安い物件でしょう。 実際、ランニングコストの安さを演出するため、 新築ワンルームマンションの修繕積立金は安めに設定 されています。 このような感じにです。 修繕積立金(円) 専有面積(㎡) 修繕積立金/㎡ 1000 28 36 1800 24 75 これは、ボクが購入した築浅ワンルームマンション(2001年築と2007年築)で、(おそらく)新築時から一度も修繕積立金が変更されていない物件群です。 このような安い修繕積立金の物件は、大規模修繕を行えば、ほぼ全ての貯金を使い果たすことになるでしょう。 さあ、次の大規模修繕に向けて、修繕積立金を値上げしなくはなりませんね。 『 新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?
公開日: 2018. 05. 23 最終更新日:2018.
< RENOSYの個別無料相談会に申し込む > ※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。 この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部 「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
089-963-3772 Fax. 089-963-3795 〒791-1121 愛媛県松山市中野町甲640 はばたき園内 高知県知的障害児者生活サポート協会 〔高知県〕 Tel. 088-802-5258 Fax. 088-802-5259 〒780-8040 高知県高知市神田1637-4 昭和会内 九州ブロック とびうめ知的障害児者生活サポート協会 〔福岡県〕 加盟月:平成19年6月 補償開始月:平成19年10月 Tel. 0979-72-1466 Fax. 0979-72-1467 〒871-0926 福岡県築上郡上毛町原井84-1 月の輪学園内 ひしの実知的障害児者生活サポート協会 〔佐賀県〕 加盟月:平成19年7月 補償開始月:平成19年10月 Tel. 0952-23-4248 Fax. 0952-28-4950 〒840-0021 佐賀市鬼丸町7番18号 佐賀県社会福祉会館 社会福祉法人佐賀県社会福祉協議会 施設人材課 加盟月:平成20年5月 補償開始月:平成20年10月 Tel. 095-845-5668 Fax095-845-5664 〒852-8134 長崎県長崎市大橋町19番19号 長崎市手をつなぐ育成会内 ひのくに知的障害児者生活サポート協会 〔熊本県〕 加盟月:平成19年8月 補償開始月:平成19年10月 Tel. 0968-25-2700 Fax. 生活サポート総合補償制度 請求. 0968-41-7020 〒861-1308 熊本県菊池市亘359-2 (福)菊愛会 プラットタウンサンティエ内 大分県知的障害児者生活サポート協会 〔大分県〕 加盟月:平成20年5月 補償開始月:平成20年6月 Tel. 097-558-0300 Fax. 097-558-6001 〒870-0907 大分県大分市大津町2-1-41 (社福)大分県社会福祉協議会内 フェニックス知的障害児者生活サポート協会 〔宮崎県〕 加盟月:平成21年3月 補償開始月:平成21年4月 Tel. 0982-52-1580 Fax. 0982-52-1599 〒883-0021 宮崎県日向市財光寺1565-2 白浜学園内 さくらじま知的障害児者生活サポート協会 〔鹿児島県〕 Tel. 099-256-6796 Fax. 099-250-9358 〒890-0064 鹿児島県鹿児島市鴨池新町1-7 県社会福祉センター4階 施設福祉部内 ゆいまーる知的障害児者生活サポート協会 〔沖縄県〕 ホームページ 加盟月:平成20年2月 補償開始月:平成20年10月 Tel.
互助の精神を柱に、知的障害児者・自閉症児者の皆様の安心・安全・安定した生活を支援します。 当協会は知的障害や自閉症をお持ちの方、またそのご家族の生活の安定と福祉の増進に寄与するため、日常生活・就労・権利擁護に関する相談支援事業を行っています。 また当協会に加入された方は、従来互助会で行っていた共済事業に代わってAIG保険「生活サポート総合補償制度」をご利用できます。
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全国知的障害児者生活サポート協会とは・・・ 一般社団法人全国知的障害児者生活サポート協会は、2006年(平成18年)11月に、知的障がい児者・自閉症児者とその家族の生活上での安全・安心と福祉の増進に寄与する事を目的として設立されました。当会は、知的障がい児者・自閉症児者の日常生活に関わる相談支援事業、就労に関わる相談支援事業、権利擁護に関わる相談支援事業の3事業を実施しています。 助けあうという互助の精神を柱に、知的障がい児者・自閉症児者の皆さまをかけがえのない存在として捉え、より豊かな生活が送れるよう支援しています。 全国での詳しい活動内容については、当会のホームページ( )をご覧ください。 当会にご入会いただくと、病気やケガによる入院や賠償事故などを補償する 「生活サポート総合補償制度」 をご利用いただけます。 補償の対象者 知的障がい児者または自閉症児者 加入資格 知的障害児者および自閉症児者を対象に、ご家族の方が会員となれます。 会員資格期間 毎年4月1日から1年間(毎年更新) お問い合わせ先