2021年06月17日 不動産(売買)の豆知識 土地や一戸建てを探していたら、 近隣相場より安くてお得感のある物件を見つけても安易に手を出してはいけません! 物件の概要欄に 「再建築不可」あるいは「建築不可」と言う文字が書かれていませんか? 掘り出し物件だと飛びついたら「再建築不可物件」だった!「但し書き道路」にも注意. そこで今日は、 「掘り出し物件だと飛びついたら「再建築不可物件」だった!「但し書き道路」にも注意」 について書いてみたいと思います。 筆、 新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」 の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治 再建築不可物件とは? 「再建築不可」とは、文字通り 将来、土地上の建物を壊してしまうと二度と建て替えができない物件のことです。 建築基準法第43条では、建築基準法上の幅員が4mの道路に、その敷地が2m以上接していないと、その土地は建物を建築することができないことになっています。 また、幅員が4m以上の道路に、その敷地が2m以上接していても、その道路が建築基準法上の道路でなければ建物の建築はできないのです。 この「接道義務」を果たしていなければ、火災に遭い消防車を呼んだとしても、道幅が狭いと十分な消火活動ができず、救急車を呼んだとしても救助は難航するでしょう。 つまり、建築基準法は住民の安全な生活を確保するための法律でもあるのです。 再建築不可物件は建て替えができないというハンデを負った土地になりますので、多くの場合価格が安く設定されているので、得感があるかもしれません。 ただし「安く買えたけど、建物の建築ができなかった!」ということがないように注意してください。 不動産の広告規定では 建物の建築ができない場合は、売土地なら「建築不可」売家なら「再建築不可」と明瞭に記載しなければならないので、しっかりと確認をしてください。 「但し書き道路」とは? ※平成30年(2018年)の建築基準法改正によって「但し書き道路」は「43条2項2号」の許可制度に変わっていますが、ここでは「但し書き道路」のままで説明します。 その敷地が建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、原則として建物の建築はできません。 ただし、接道義務を満たしていなくても 特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可すれば建物の建築が可能になる場合があります。 これが、建築基準法第43条の「但し書き」の許可で、いわば救済措置です。 但し書き道路の注意点!
再建築不可物件に関わると、この他にも"セットバック"や"袋地"など、一般的になかなか目にすることのない言葉が次々と目に飛び込んできます。 今後再建築不可物件を購入、売却、活用する予定の方は、本記事の内容をぜひ覚えて帰ってください。 再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。 親身になって対応させて頂きます。
市町村建築担当部署への事前相談 2. 認定申請書を作成し提出する 3. 事前審査・現地調査 4. 受付 5. 審査 6. 許可・認定 最初の事前相談は任意のため、いきなり申請書を提出しても受理してもらえます。しかし、申請手続きを自分で行なう場合、手続きの流れや必要書類などをしっかりと確認しておくことが必要です。そのため、可能であれば事前に相談し、書類の準備や手続きにかかる時間について確認しておくようにしましょう。 なお、許可の基準や申請にかかる期間は地方自治体によって異なります。場合によっては一ヵ月以上かかることもあるため、期間に余裕を持ち早めに相談に行くようにしてください。 ■救済措置を使わずに再建築不可物件を活用するには?
8mの土地は多く存在することから、但し書き許可の接道間口(幅員)の基準を1. 5mから1. 8mとしている自治体もあります。 ・未接道、袋地 通路の持ち分が無い、または公道に接する道がない土地のことを袋地といいます。 他人の土地に囲まれている土地のことです。未接道であるため、建て替えはできません。 通路持ち分がないため、囲繞地所有者から通行承諾を得るか、もしくは通行地役権の設定をしないと、将来的に通行トラブルがおきてしまう可能性はあります。 ・市街化調整区域の土地 市街化調整区域市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域であり、原則として、建て替えはできません。 1-1. 建築基準法の道路に2メートル以上接していない 相続した不動産を売却しようと思ったら、建て替えができないと知らされた。 なぜかというと、道路に2m以上接していなく、現況を判断する限りでは1. 9mしか接していない・・・ たった0. 再建築不可物件の救済措置とは？43条但し書き道路の条件と申請方法. 1m足りないだけで、建て替えが出来なく、売るに売れなくなってしまった。 東京の不動産売買において、そのような事例は沢山あります。 また、下記のようなケースも考えられます。 ・建築された当時の測量や分筆が適当であった。(今に比べて昔の測量の精度は悪いため) ・長年の年月を経て、境界がずれてしまった。(地震や事故、当事者の見解の違いなど) ・建築当時は接道要件がうるさくなかった。 1-2. 43条但し書きの許可 まずは、建築基準法第43条許可事前相談票を提出することになります。 自治体によって判定が約2週間ぐらいかかることがあります。 また個別許可の基準は自治体によってことなるため、自治体のホームページもしくは直接役所に訪れて確認する必要があります。 43条但し書き許可の手続きの流れ 道路相談表の提出 許可申請書の提出 建築審査会の審査 特定行政庁の許可 建築確認申請 43条但し書き道路に接している不動産を購入する場合には、住宅ローンを使えない銀行が多く、ローン特約の解除条件を付けた上で契約をするか、もしくはキャッシュでの購入やノンバンクでの借入となります。 また建て替えを前提として購入する場合には、確認申請の許可が下りない場合には白紙解約できる解除条件を付けることになります。 1-3.
『建て替えが出来ない土地なんてあるの! ?』 物件購入のご相談でお越しになられたお客様が、びっくりしたようにリアクションをとられることがあります。 『建物が建てられない土地なの!? 建物が建て替えができないの? だったら、価値はまったくないし、土地を利用することはむずかしいのではないか?』 内覧されたお客様から、このようなご質問やご相談も多いです。 不動産業界では、建て替えできない土地建物のことを 「再建築不可」とよんでいます 。 そしてこの 「再建築不可」の物件、 まったく需要がないかといえば、そうでもないです。 東京の土地は高いけれども、 「再建築不可」の土地 は相場よりはるかに安値で取引されることが多く、投資家や不動産業者に注目されています。 もちろん、この再建築不可の土地を買うとき、売るとき、リフォームするときには 知っておかねばいけない再建築不可物件のリスク があります。 再建築不可物件を買ったら、リフォームできるのか? いつか売却できるのか? 疑問に思う人も多いのではないでしょうか? こちらのページにて建て替えができない土地や不動産についてお伝えします。 少しでもお役立て頂ければ幸いです。 1. 再建築不可物件の救済措置とは？おすすめの活用法などを紹介 ｜ 再建築不可物件の買取なら第一土地建物株式会社. 建て替えが出来ない土地 建て替えが出来ない土地に関しては今後、国や自治体で救済措置が出てくるかもしれません。 ボロボロになってしまっている建物、維持管理が放置されている空き家が増えていて、yahooのトピックニュースや日経新聞等にもとりあげられています。 国土交通省は2017年度に空き家バンクを公開しており、空き家急増の抑制をはかろうとしていますが、現実的にはむずかしいでしょう。 たとえ、無償引き渡しや安い金額での売値だとしても、建物がボロボロだったり、建て替えが出来ない土地であれば、買い手や引き取り手は減ってしまいます。 現状では、43条但し書きの許可制度があり、自治体によって要件が異なりますが建築基準法の接道義務を満たしていなくても、建て替えが許可される場合があります。 建築基準法は昭和25年に制定され、数年おきに改正されています。 建築基準法が制定や改正されたことによって建て替えができなくなった土地は多いです。 ・建築基準法の道路に2メートル以上接していない 都市計画区域及び準都市計画区域内において、建築物の敷地は 建築基準法上の道路 に2m以上接している必要があります。 例外として43条但し書きの許可を得て建て替えが出来る場合があります。 接道間口が1mから1.
!』 包括同意基準 、個別同意基準とは。 2-1. 包括同意基準とは『再建築の手続きを簡素化』 「包括同意基準」 とは 様々な理由で建築基準法上の道路に2m接道していない物件については、 建築審査会が定めた一定の基準をクリアした事により 特定行政庁(県知事や市長) の 許可 を得ることが出来るとしたものです。 これは、 再建築の手続きを簡素化するために定められら基準で自治体によって、県や市町村によって異なります。 例えば、 神奈川県 では県の建築審査会 で定めた 包括同意基準 があり、 横浜市 や 川崎市 でも建築審査会 で定めた 包括同意基準 があります。 「県にも基準があって、市にも基準があるってどういう事?」 と思われるかもしれませんが、 市に 包括同意基準 があれば、再建築の際に市の 包括同意基準 をクリアしていれば 再建築可能 になるという事です。 これは、人口25万人以上の都市では市長が特定行政庁となる為、 その市町村によっての包括同意基準が個別に存在するためです。 包括同意基準については、自治体によって全く異なるので、 横浜市では間口1. 5mで再建築出来る事がありますが、 平塚や藤沢、川崎などは出来ません。 横浜市を例に挙げると包括同意基準は次のようなものがあります ↓↓ 包括同意基準1号 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。 包括同意基準2号 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道に2メートル以上接する建築物であること。 包括同意基準3号2 都市計画法第29 条の規定に基づく許可を受けた者が行う都市計画法第4条第12 項に規定する開発行為により築造される予定の道路に2m以上接する敷地に建築する建築 包括同意基準3号3 平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員1. 8m以上、中心後退2m以上】 包括同意基準3号3の2 平成11年5月1日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員1. 5m以上、かつ、延長20m以下】 2-2. 個別同意基準とは『月1回程度に開かれる建築審査会の承認を得る』 「 個別同意基準 」とは 自治体によって 「個別審査基準」「個別提案基準」 などとも呼ばれ、 「包括同意基準」 によって基準をクリアできない場合に、 月に1回程度開かれる建築審査会の議を経て再建築出来るかどうか判断されるものです。 それでも、いちいち個別に審査をするのも大変なので、 自治体によっては個別審査基準に通過する為の基準を制定しているところもあります。 包括同意基準についてはある程度不動産屋や金融関係者の間では知られておりますが、 個別同意基準というものは裏技中の裏技のようなもので、ほとんど知られておりません。 理由は、物件の担保評価も低くなり、ローンを借りれる金融機関も限りなく少なくなる為であり、 非常に手続きも面倒なため、 実際はほとんど利用されていないのが現状 です。 尚、横浜市では以下のような個別提案基準を定めています。 個別提案基準3-4 平成11年5月1日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.
1日に「大量」に行わないこと 大量に出品 大量に削除 大量に再出品 何事も「1日の間に大量」にしないこと です。 大量ってどのくらいのことを言うの? 大量ってどのくらい? 同じカテゴリ の商品なら 1日10個 まで 違うカテゴリ の商品でも 1日15個 まで にするなど1日あたり少量ずつ出品することをおすすめします。 メルカリは業者に厳しい メルカリユーザーの中には オリジナル商品の販売 せどり 転売 で利用している人もいます。 メルカリは本来「フリマアプリ」=「 不用品を販売 するアプリ」ということなので、本来の目的ではない利用方法には厳しい措置をとるということなのかもしれません。 しかし、使えなくなるわけではない(利用停止ではない)ので出品する前にメルカリガイドを確認しておきましょう。 メルカリガイド→ 梱包に便利なロール状のプチプチ↓ ¥1, 880 (2021/08/04 09:08:57時点 楽天市場調べ- 詳細) 他にもメルカリに関する記事を書いています♪
2020年1月14日 2021年4月5日 こんにちは、Kazuです。 フリマアプリの メルカリ について、 自分が出品しているカテゴリを ボーッと検索していたら 検索ルールが変更されたことに気づきました。 (※2020年1月13日) これまで検索結果に表示させるために有効だった 「説明文へのキーワードの羅列」 の効果が 下げられているようなので、 メルカリで販売している方は 戦術の変更が求められると思います。 この記事では メルカリの検索アルゴリズムについて ・これまでと何が違うのか? 歴代グローレのドライバーを振り返る。｜Motoharu ”T島”Tajima｜note. ・変更した目的は? ・検索上位表示させるためにはどうすれば良いのか? をお伝えしていきます! メルカリ検索エンジンの新アルゴリズムについて 結論から言うと、 「商品タイトル」の重要度が上がりました。 これまでの検索アルゴリズムでは 「商品タイトル」と「説明文」が 同じレベルで扱われていました。 例えば「仮面ライダー」を キーワードとして検索したとき、 そのキーワードが タイトルに含まれていても 説明文に含まれていても 新しく出品された順に 表示されていました。 それが今回の変更によって 「タイトル」にキーワードが含まれている商品が 「説明文」にキーワードが含まれている商品より 過去に出品されていたとしても、 検索結果としては上位に表示されます。 大した変更に見えないかもしれませんが、 やり方を変えないと 検索結果で上位表示されないので 売れなくなる可能性が高いです。 具体的なSEO対策については 後半でお伝えします。 メルカリが検索ルールを変更した目的は?
SMSから詐欺サイトを開いてしまった場合はどうすればいい? メルカリで関係ないものを検索除外するコツはキーワード除外検索？｜マネーキャリア. ここからは、メルカリを装ったSMSを開き、詐欺サイトにアクセスした場合の対処法について解説します。 サイトをすぐに閉じる SMSから詐欺サイトを開いてしまった場合は、 電話番号やパスワード・クレジットカードの情報などを入力せず、すぐにサイトを閉じてください。 サイトを閉じる方法については、以下の記事にて解説しています。 危険【親愛なるChromeユーザー様】ビジターアンケート詐欺の詳細と対処法を解説! キャッシュや閲覧データの削除もしておいた方がいい 詐欺サイトを開いた場合、 履歴などから再度開いてしまわないように、念のためキャッシュや閲覧データも削除しておきましょう。 キャッシュや閲覧データの削除方法については以下の記事で解説しています。 危険【親愛なるChromeユーザー様】ビジターアンケート詐欺の詳細と対処法を解説! 詐欺サイトでパスワードを入力した場合はどうすればいい?
商品ページの商品説明文に、検索用として様々な言葉? (アイテム名など)を羅列するのですが、そのアイテム名に引っかかるものと引っかからないものがあり、引っかからないものが多くて困ってます。 どのようしたら検索に引っかかりますか?
2017/08/15 16:19 検索で関係ない商品出てくるのがイヤだ 2017/07/18 20:43 検索ワード羅列 2017/08/16 21:53 説明文中にブランド名を羅列している商品への対策 2017/07/20 08:13 ブランド名を羅列する人 2017/07/20 21:13 カテゴリー 出品 購入 メルカリ便 受取・評価 振込申請 会員登録 不具合 その他
→マイクロソフトExcel2016、2019のみ動作対象保証です。(Office365も可能です) その他ソフトは保証外(動作未確認)です。 認証していない場合は使えませんのでご注意ください。 Excelがないけどとりあえず試したいという方はMicrosoft365(Office365) のお試しが無料なのでお勧めです。 ■MacですがWindows10の仮想環境無しで出来ますか? →無理です。 ■安く買う方法はありますか? →ココナラクーポンがたまに出ますのでその際に買ってください。 またはYoutubeに公式リンクがあり、そこが最安です。 もしくはインフルエンサー等の方でしたら紹介していただければ考慮します。 ■システムを一緒に売りたいのですが? →コンタクトください。 ■遠隔支援で遅刻しました。どうなりますか? →緊急の用等の場合であれば仕方はないと理解しますが、明らかに約束しておいて遅刻した場合、追加の費用もしくはこちらからキャンセルとなる場合がございますのでご注意ください。 ■UiPath社が倒産した場合等はどうなりますか? →世界中で展開しており、倒産することはまずありえません。 万が一倒産した場合、可能な限り代替案を探すようにはしますが、見つからない場合は返金は出来かねます。(稼働前に倒産した場合を除く) - ebay→ebay出品ツール ■紹介(使い方)動画ありますか? テンプレート使い方動画 ■超初心者・初心者向け超エラー集 ■在庫管理ツールにつなげられますか? →メルカリから転売をする場合であればつなげられます。 SKUにメルカリの商品番号入力が必須です。 ■このツールの狙い、最大の目的は何ですか? →Amazonの写真を使っているようなメジャーな商品(漫画や時計等)を一気に調査し、出品することです。 ebayでの人気なメジャー商品を抽出して出品することが最大の目的です。 (画像の著作権や在庫がない等のトラブルに引っかからないため。) ■写真を取るってあるけど、それを消したい場合はどうするの? →オークタウンの管理画面で可能です。 ■マニュアル等公開してもらえないですか? →コンタクトください。 -メルカリ→ebay出品ツール ■使い方動画ないの? →下記です ■在庫管理・利益調整ツール使い方編(稼働例含む) ■テンプレート使い方動画 ■超初心者・初心者向け超エラー集 ■メルカリの検索結果で一括出品ってなってるけど、一品一品出来ないの?
皆様、こんにちは まさかのシステムですが毎週のように売れています。 質問もいっぱい頂いております。 感謝っ・・・!圧倒的感謝っ・・・! やっとebay出品ツールのメジャーな販売者になれていると感激しております。 さて、色々な質問を頂いておりますが、 ぶっちゃけ商品説明の中だけでは一向に納まりません。増やせないので ここにまとめて記載させていただきます。 ‐ 全体の質問 ■お前らは結局何なの?なぜ選ぶべきなの? →動画作りました ■結局メリットよくわからないんだけど?下読むのめんどくさいんだけど? →導入したらどうなる?Before Afterを中心に動画作りました。初心者向けです。 ■ロボットって書いてあるけど本当にそんなことできるの? 何がメリットなの? →できます。上の動画を見てね メリットとして、人が動かさなければならないことをロボに代替させて働かせております。 なので、例えば10出品を60分で人の手でかかっても、ロボでしたら100出品を30分で可能です。 例えば1000品出品が目標の場合、 人の手だと100時間(6000分)、ロボだと5時間(300分)です。 時給1500円の人材でしたら95時間分、142, 500円のコスト差が生まれます。 この差が手に入る、ということがメリットとして考えていただければと思います。 そのうえでシステムに価値があるかどうかを検討していただければと思います。 私自身は1, 2か月で購入金額(私たちのシステム売り切り合計4万円ほど)の回収が取れております。 ■新規開発スケジュール教えて? ・メルカリ→Shopee出品&在庫管理価格調節ツール ・メルカリ100円値下げツール ・メルカリ→ヤフオク出品ツール(オークタウン登録まで) ■トヨタも使うって書いてあるけどソースください →リンクが張れないため「UiPath トヨタ」で検索ください ■トヨタ以外の実績はないの? →ファーストリテイリング(ユニクロ)、KDDI、損保ジャパン等々あります。 ■あなた方は結局何なの? →大手企業に対してRPA(UiPath)の導入支援を行ってきた大手コンサル経験者です。その技術を販売してます。 ■遠隔支援って含んでるの? →すべて含んでます。ご安心ください。 ■他のシステム販売者はマクロで売ってるけど差は何ですか? →マクロやVBAはExcelの中でしか操作できません なので、抽出したらそれ以降は手で行う必要があります。 ロボットはブラウザやその他アプリと連携が出来ます。 つまり、ロボットに抽出からオークタウンのログイン、出品まで行わせることが出来ますので、ロボットのみで作業が終わります。 さらに詳しくは↓です。 ■相談なしで買っていいですか?