こんにちは、ジュンです。 あなたは、「宅建士に興味があるけど、この資格の使い道やできることは何?」と疑問に思っていたりしませんか?
2・・・誤り 結論からいうと、「収益還元法は、自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない」という記述が誤りです。 収益還元法 は、 自用不動産の鑑定評価にも適用すべき です。 【理由】 自用の不動産についても、賃貸することで、今後得られる収益をもとに、不動産価格を求めることはできるからです。 3・・・誤り 不動産の鑑定評価の方式 には、「原価方式」・「比較方式」・「収益方式」の三方式があり、「 市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき 」としています。 つまり、本肢のように「いずれか1つを選択して、適用すべき」というのは誤りです。 この点については基本事項ですが、言葉の意味が理解しずらいので、 個別指導 では、ポイントをまとめて解説します!
0% 最終還元利回りは5. 2% その他 売却時の仲介手数料等のコストは勘案しない。 以上を5年間のDCFにて算定した結果が次の通りです。 上記例の場合、黄色の網掛部分が該当します。 この黄色の網掛部分は、各期の純収益(③)に各期の5. 0%で計算した複利現価率(④)を掛け算したものとなりますね。 この黄色の数値を全て足し合わせたものである3, 382, 019円がA部分となります。 次に復帰価格の現在価値を求めます。 まずは復帰価格を求めるには、5年のDCF期間のN+1年目となる6年目の純収益である751, 000円を最終還元利回りで還元して求めることになります。 想定としては、最終還元利回りを5. 2%と査定したので、次のように算定されます。 751, 000円 ÷ 5. 2% = 14, 442, 308円 これが復帰価格となります。 この 復帰価格は、5年目の末に実現する価格なので、時点を現在時点に引き直す必要があります 。 そしてこの復帰価格に5年目の複利現価率である0. 78353を乗じて、復帰価格の現在価値を求めます。 14, 442, 308円 × 0. 宅建業法の勉強方法とコツ - 宅建士の独学合格対策. 78353 =11, 315, 981円 これがB部分となります。 【DCF法による収益価格】 上記で求められたA部分とB部分を合計してDCF法による収益価格となります。 3, 382, 019円 + 11, 315, 981円 =14, 698, 000円 なお、 DCF法の期間は5年でなく10年でも20年でも構いません 。 期間を10年とするものが不動産鑑定士の鑑定評価では多いですね。 (その際、厳密に言えば5年、10年、20年の割引率は理論上異なることに注意が必要です。) ここで面白い算定をしてみましょう。 上記の設例で、初年度純収益と6年目以降の純収益を先ほど求められたDCF法による収益価格にて割り戻すと次のようになります。 初年度純収益に対応するCapRate 800, 000円÷14, 698, 000円= 5. 4% 6年目純収益に対応するCapRate 751, 000円÷14, 698, 000円= 5.
テンスケです。 断熱材の熱伝導率比較をしてみたので記載します。熱伝導率は低いほど断熱性能が良いことを示しています ネオマフォーム 熱伝導率 0. 02K/m・K ネオマフォームはセシボ極、零で使われている断熱材です ネオマフォームはフェノールフォームのボードです。零は70mm, 極は外断熱も含め105mmの厚さとなります(壁) 吹き付け発砲ウレタン よくネットで見るアクアフォームとアイシネンを比較してみました アクアフォーム熱伝導率 0. 036K/m・K アクアフォームNEO 0. 021K/m・K アイシネン 熱伝導率 0. 現場発泡の吹付断熱材でも透湿抵抗が小さければ 防湿シート（気密シート）が必要 | ケヤキの木の下で 岐阜/愛知 自然素材でZEH READYの家 - 楽天ブログ. 038K/m・K 高性能グラスウール アクリアネクスト 0. 038 K/m2・K アクリアネクストはセシボ爽に使われる断熱材で セシボ爽の厚さは100mmです。(壁) ネオマフォームは断熱性能いいのは前からわかっていたのですが意外と吹き付け発砲ウレタンのアクアフォームNEOの断熱性能が良かったです ただコストが高いようでアクアフォームNEOを使っているところは少ないです。大方、吹き付け発泡ウレタンというとコスト重視で熱伝導率が0. 36-0. 38W/m・Kをのものが使われています。そうなると断熱性能はグラスウールとほぼ同じですね 高断熱性能を求めるならば吹き付け発砲ウレタンの場合、熱伝導率をハウスメーカーに確認した方がいいですね 吹き付けウレタンというと断熱性能良く感じてしまいますが熱伝導率を確認しましょう アクアフォームとアイシネンの大きな違いは硬質か軟質かです。アイシネンは軟質で夏冬の木材が膨張収縮した際に追従出来るので経年劣化にはかなり強そうな印象。これはいいですね。 余談ですが内断熱の場合、柱の太さ以上には断熱材は入れられないので熱伝導率が低いものを選び、可能な限り断熱材を厚くすると高断熱となります アイフルホームの場合は柱が3. 5寸で105mmが断熱材を入れる限界となります 。 4寸柱だ120mm。 また2×4の柱は89mm、2×6は柱は140mm が断熱材の厚みの限界となります 合わせてハウスメーカーに確認するといいと思います 我が家の仕様に関して以下ページにリンクをまとめました。是非ご覧ください
2014年4月3日 2017年12月26日 この記事を書いている人 - WRITER - 長持ちする家 研究家 瀬﨑です。 今回は長持ちする「断熱材」の話 「断熱材は何を使っているのですか?」とよく聞かれます。 アクアフォームを使うことが多いので、そう答えると、安心される方が多いのですが、 最近のアクアフォームの認知度は、すごいなと驚くとともに、危うさも感じています。 何度もこのブログで、言ってきたことですが、 家の暖かさは、断熱材の種類で決まるものでは、決してありません。 もし、アクアフォームのどこがいいと聞かれたなら、 『隙間なく施工することが、比較的簡単だから』 と返答しています。 ここにすべてが要約されています。 断熱材は、隙間なく施工することが重要なのです。 断熱材の性能を測るものさしとして、熱伝導率があります。 これは、熱の通しやすさを表しており、 数字が低いほど、性能の高い断熱材 だといえます。 性能の高い断熱材を、厚く使えば使うほど、家の断熱性能はあがります。 ただし、繰り返し言いますが、隙間なく施工する事が前提です。 主な断熱材の熱伝導率 フェノールホーム(1種)・・・・・・・・・・・・・0. 022 ポリスチレンフォーム(3種)・・・・・・・・・・0. アクアフォーム | 江藤建築デザイン事務所. 034 高性能グラスウール 16K・・・・・・・・・・・0. 038 吹付硬質ウレタンフォーム・・・・・・・・・・・0. 040 セルローズファイバー・・・・・・・・・・・・・・・0.
ハイベストウッドの メリット は、 安い 調湿性能が3つの中で1番高い シックハウスの原因となる有害物質が少ない 他の2つと比べて価格が低いのは大きなメリットと言えるでしょう。 1枚あたりの価格差は数百円程度ですが、家全体では大きな差となります。 ハイベストウッドは1枚あたり17kg程度と、モイスの約半分の重さです。ダイライト とほぼ同じ重さのため、 こちらも釘の量や施工費で追加費用がかかる可能性は低いといえるでしょう。 ハイベストウッドの透湿抵抗は2. 0(Hg/g㎡h・mm)で、3つの中で1番高い調湿性能があります。 とにかく外壁の中を結露させたくないという方、寒い地域でマイホームを建てられる方にとって大きなメリットと言えるでしょう。 ハイベストウッドはF☆☆☆☆という性能の低ホルムアルデヒド発散素材です。F☆☆☆☆はJISの最高基準で、建築基準法では使用量が制限されずに使えます。 シックハウス対策としては十分な性能をもった耐力壁であると言えるでしょう。 ハイベストウッドのデメリットは?
この記事を書いている人 - WRITER - 耐力壁とは、地震や台風に遭った時に、水平荷重に対して抗力をもっている壁のことです。 ただ、一口に耐力壁といっても、さまざまな種類があります。今回は、耐力壁として代表的な モイス 、 ダイライト 、 ハイベストウッド を取り上げ、それぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介していきます。 モイスとは? (出典:三菱商事建材HP MoissTMという名称で三菱商事が販売しており、一般的にはモイスと呼ばれている 無機質系耐力壁 です。 主に木造住宅の外壁下地として使われています。 壁倍率は工法により2. 0~4. 0となっており、高い耐震性能をもっているといえます。内装材にもモイスという商品がありますが、こちらは耐力壁ではないため外壁下地には使用できません。 モイスの価格 モイスの価格は910㎜×2, 730㎜で 5, 000円/枚程度 です。価格は寸法や施工する工務店によって違いますので参考価格と考えてください。 モイスのメリット モイスの メリット は、 耐火性能に優れている 調湿性に優れている シロアリ被害を抑えられる シックハウスの原因となる有害物質を含んでいない といったことが挙げられます。 モイスは国土交通大臣認定の不燃材料であるため、耐火性能は国のお墨付きです。 モイスを外壁下地として使うことで、木造住宅でも十分な耐火性能をもった家を作ることができます。 モイスは透湿抵抗が5. 29(Hg/g㎡h・mm)で、 一般的な木質系耐力壁(構造用パネル)の10. 3(Hg/g㎡h・mm)と比較して2倍近く透湿性能が高いです。 調湿性に優れているため結露が抑えられ、カビが発生しづらい耐力壁となっています。 モイスは無機質系の材料でできているため、シロアリのエサとなりません。 木造住宅はシロアリ対策に悩む方が多いため、これはとても大きなメリットと言えるでしょう。 無機質系の材料でできているモイスは天然素材で作られているため、 シックハウスの原因となる有害物質を含んでいません。 モイスのデメリット たくさんのメリットがあるモイスですが、 デメリット もあります。 価格が高い たくさんのメリットがある素材のため、 ほかの耐力壁と比べて高価です。 重い モイス1枚で30㎏程度の重量があります。 重さが重いためモイスを留める釘の量が増え、施工に手間と時間がかかります。 そのため、工務店によっては施工費がほかの耐力壁よりも高い可能性があります。 ダイライトとは?
施工業者が見せかけの値段を抑える為に、あえて「低い密度」で見積書を作成する事がありますので、最低でも50Kg/㎥以上の「密度」で施工をしないと、断熱性能の確保が出来ませんので、十分に注意してください。 2. 使われている「ホウ酸」を問題視する方もいますが、人体には「無害」ですから気にしないでください。 3. 「寒冷地」では既に安く施工をしてくれますが、「温暖地」ではまだまだ高い断熱材なので、価格面での検討が必要なのです。 ④アクアフォーム(商品名): ポリイソシアネートが原料です。 現場発泡なので、複雑な形状にも施工する事が可能です。 1. この断熱材の原料がシロアリには弱いので、必ず「防蟻対策」をしてください。 2. 価格が高い事。 普及していないのが主な原因なのですが、他の断熱材料と比較をすると高い部類の製品ですね。 3. やはり燃えると「燃焼ガス(この材料では青酸ガス)」が出る事。 4. どうしても隙間の厚み一杯までには、施工が出来ない事。 柱が105mmでも、発泡ウレタンでは80mmの厚みが限界ですから、どうしても「厚みは薄くなる!」ので注意が必要です。 5. 他の石油発泡系の断熱材と一番違う点は、「湿気を吸い込む事」なのです。 他の発泡系は工場での生産過程で「独立気泡」となるので、水分は吸い込まないのですが、現場発泡の場合には「連続気泡(小さな泡がつながった状態)」なので、水分も吸い込んでしまう、穴がある様な状態なのです。 ⑤グラスウール: 同じ様な「繊維系断熱材」の仲間にロックウールがあるのですが、こちらの「密度」は全て同じで、40Kg/㎥で一律されているので間違いは無いのですが、グラスウールの場合には、多彩な「密度」と「繊維の細さ」が組み合わさっていますので、一概に比較する事が出来ないのです。 材料は車の使用済みガラスの再生品ですから、環境には優しいと言えますね。 上記の全ての断熱材と性能の比較をしても、同じ性能であれば「一番安い」のも、重要な点ですね。 切って入れるだけなので、施工に掛かる手間代も安いのが魅力的ですね。 1. 繊維系の共通の悩みなのですが「水分を吸い込む事」ですね。 この特性が問題視されるのですが、「吸い込みやすい」=「吐き出しやすい」と言う意味なので、室内からの「水蒸気の流入」さえ止めておけば、特段の問題点はないのです。 2.
0(ng/m・s・Pa)以下 断熱性能向上により、従来の厚みより30%低減が可能になりました。 防湿層が不要 フォームの高密度化により透湿抵抗が向上しています。そのため、湿気がフォーム内を透過しにくいため、室内側の防湿層を別途で設置する必要がなく、その分の工期の短縮化やコストの削減ができます。*透湿率9. 0(ng/m·s·Pa)以下 断熱性能をSL-100と比較して35%向上 高性能の発泡剤をフォーム内部に閉じ込めることにより、断熱性能の35%向上に成功しました。熱伝導率は0. 026(W/m·K)以下で、その分、従来品(フォームライトSL-100)に比べて厚みをおさえることができ、寒冷地でも標準的な壁厚に納めることが可能です。 Point3 SL-100のユーザーはZEHへの切り替えもスムーズ 従来のフォームライトSL-100のユーザーなら、断熱材をフォームライトSL-50αに変更するだけでZEH対応が可能です。施工方法も同じで、事前準備も従来と変わらないため2020年に向けたZEHへスムーズに移行できます。 施工手順 フォームライトSLに関する、さらに詳しい情報や施工のムービー等をご覧いただけます。