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適切な管理と計画的なメンテナンス 最適な立地に、最高の設計でマンションを建てさえすれば、すべて安泰ではありません。 マンション経営を成功させるためには、稼働後も大切です。 適切な管理と計画的なメンテナンス を心がけることで、高い資産価値を維持できます。 管理状態やメンテナンスが悪いと、 家賃水準が下がったり稼働率が落ちるリスク があります。 また、計画的なメンテナンスを行わなければ、防水機能の低下などによって、 建物の寿命が短くなってしまう可能性 もあります。 利益の一部を計画的に積立てし、計画的にメンテナンスすることをおすすめします 。 マンションを得意とする建築会社では、建物施工から管理業務までまとめて提案してもらえる企業が大半です。 手間をかけたくない場合には、稼働率にかかわらず一定賃料が得られる「 一括借り上げ 」を選ぶ方法もあります。 建物管理だけ別会社に依頼することもできるので、 良質な管理会社をよく見極めて依頼することが大切です 。 なお、自分で管理業務を行えば管理費用を節約できますが、賃貸管理業務は専門の会社に委託したほうが手間がかからず、適切な管理状態を常に維持できるので安心です。 では、ここまでご紹介してきた3つの成功ポイントは、どうしたらクリアできるのでしょうか?
資金計画 マンションを建てるときには、「アパートローン」や「事業用ローン」を利用する方がほとんどです。 総額の2~3割の自己資金を準備できると理想的ですが、融資基準は金融機関によって異なります。 上記で説明した、 建築費以外に発生するコストもあらかじめ想定の上、無理のない資金計画を立てましょう 。 融資の審査では、勤務先や年収などの個人属性も考慮されますが、銀行が必ずチェックするのは「 物件の収益性と担保価値 」です。 これから建てようとするマンションの建築プランと、長期の収支を含めた事業計画を金融機関にも提出するので、 充分に収益性の見込める事業計画をしっかりと練り上げる 必要があります。 2-3. 収支 次に、マンション経営の収支について解説します。 マンション経営では、収支項目は次のようになります。 収入 支出・経費 家賃収入、礼金収入など ローン返済額、管理費、修繕費、入居者募集費用、火災保険料、税金、減価償却費、水道光熱費(共用部分) マンション経営を始めたら、確定申告を毎年行う必要があります。 上記の収入から経費を引き、さらに「基礎控除」等を差し引いた額に対して、 所得税や住民 税がかかります。 マンションを建てるときには、あらかじめ 長期の収支計画プラン を立てておきます。 建築を相談したときにハウスメーカー等が作成してくれる収支計画をもとに、検討してください。 収支計画を見るときの注意点は次のとおりです。 築年数が経過して新築時の家賃が下がることを見込んでいるか 空室率の想定が甘すぎないか 大規模修繕費用を織り込んでいるか(10~15年に一度発生する、外壁塗装などの費用) 楽観的な収支予測を立てるよりも、将来見込まれる要素は厳しく織り込んでおいたほうが、不安なくマンション経営が始められます 。 3. マンション経営のメリット・デメリット 次に、一棟マンション経営のメリットとデメリットについて見ていきます。 一棟マンション経営には、アパート経営と比較した利点や、マンション一室経営と比較した利点があります。 3-1.
マンション経営とアパート経営の違い マンション経営とアパート経営には共通点と相違点があります。 まずは、構造の違いと、耐用年数の違いについてみていきます。 1-1. マンションとアパートの構造の違い 実は、マンションとアパートという呼び方に、法律上の明確な区分はありません。 一般的に、「マンション」とは、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の3階建て以上の共同住宅 を指すことが多いです。 ただし鉄骨鉄筋コンクリート造は分譲マンションなどで採用される構造なので、賃貸マンションなら鉄筋コンクリートが最上級と考えてください。 「アパート」は、木造や鉄骨造の共同住宅 で2階建てが多く、マンションよりも建築コストは低くなります。 マンションとアパートは、 「建物性能」「床面積」「グレード」に違いが出る ので、この3点について解説していきます。 1-1-1. マンションは建物性能が優れている 鉄筋コンクリートのマンションは、木造アパートと比べると、 耐震性、耐火性、断熱性、遮音性などの建物性能が各段に優れます 。 そのため、快適に暮らせる高品質な建物を求める入居者への訴求力が高くなり、賃料を高く設定できます。 マンションは競合物件と差別化できるため、空室率も低くなると言われています。 そして、マンションは築年数が経過したときの家賃の下落幅も小さいという利点があります。 1-1-2. マンションは床面積が増やせる 鉄筋コンクリート造や鉄骨造は、木造よりも高層の建築物を建てることができます 。 マンションなら、限られた敷地内で、上方向に空間を利用して最大限に床面積を増やし、最大の賃料収入を得られます。 建てられる建物の大きさについては、エリアごとに法律上の規制があります。 特に都心や駅の近くでは、中高層の建物を建築可能なエリアが多いので、このような立地ではマンションの優位性が大きく発揮されます。 1-1-3. マンションはグレードを高められる マンションは優れた建物性能に加えて、 デザイン性・内装・設備を充実させてグレード感を演出し、高い家賃収入を得ることが可能 です。 例えば、鉄筋コンクリート造のマンションでは高級感のあるタイル張りの外壁を採用することが多く、デザイン性の高いコンクリート打ちっぱなしの外壁を採用することもできます。 設備面で言えば、エレベーターやオートロックなども人気です。 マンションは付加価値を付けることで入居者に対する訴求力があり、高い家賃水準と稼働率が実現します。 1-2.
マンション経営のデメリット マンション経営のデメリットは「建築費が高め」「減価償却が小さめ」という二点です。 ●建築費が高め 一棟マンション経営は、アパート建築や、マンションの一戸を購入するのに比べて初期投資が多くなります。 初期投資が多いぶん、得られる収入も多いので、トータルした収益性で投資判断を行う必要があります。 ●減価償却が小さめ マンションはアパートよりも法定耐用年数が長く、毎年の減価償却費が小さくなります。 そうすると、計上できる経費が少なくなり、節税効果が小さくなってしまうのが弱点です。 4. マンション経営を成功させる3つのポイント マンション経営を成功させるポイントは次の3つです。 立地と競合の見極め 費用対効果を考えた設計 適切な管理と計画的なメンテナンス それぞれ詳しく解説していきます。 4-1. 立地と競合の見極め マンション経営には数々のメリットがあるとはいえ、 常にマンション建築が最適な選択肢とは限りません 。 立地や競合アパート・マンションの状況に応じた判断が必要です。 競合物件の数と家賃動向、稼働状況によって、最適な土地活用は異なります。 一般的に言うと、マンションに向いているのは、駅から比較的近いエリアや高級住宅街です。 場合によっては、できるだけ建築費を抑えて、低家賃のアパートを建てるほうが投資効率が良いかもしれません。 マンションを建てるかアパートを建てるか、あるいは駐車場等の他の選択肢が向いているのかについては、 経験豊富な不動産会社による綿密な市場分析を踏まえた判断が必要 です。 4-2.